Kinnisvaratehingud

Soovitused kinnisasja müüjale ja ostjale

Pooled peavad üksteise suhtes käituma ausalt ning vastastikku teavitama kõigest, mis võib tehingut mõjutada. Kõik olulised andmed objekti kohta ning kokkulepped, mis on enne lepingu sõlmimist läbi räägitud, tuleks lepingus kajastada, sest nii saab välistada nendes küsimustes hilisemaid vaidlusi.

Seega, tagamaks lepingu sõlmimise sujuvust ning välistamaks hilisemaid vaidlusi, peaksid müüja ja ostja enne tehingu tõestamist andma notarile teada kõik tingimused, mis on läbi räägitud ja kokku lepitud. Ainult siis saab notar selgitada, millised õiguslikud tagajärjed ja riskid võivad kaasneda ning anda soovitusi, kuidas mõlema poole huvid oleks kõige paremini kaitstud ning kuidas vajalikud kokkulepped lepingusse kirja panna, et nende täitmine oleks tagatud. Kui olulised kokkulepped lepingust välja jäävad, on hiljem väga raske tõendada, et selline kokkulepe on tehtud.

• Müügiobjekti andmed ja müügiobjekti puudutavad kokkulepped

1) Müügilepingus tuleks kajastada kõik lepingu eseme puudused. Ükski puudus ei ole iseenesest mõistetav. Puuduste väljatoomine on müüja kohustus. Tegemist ei ole ostja kohustusega puudused enne lepingut välja selgitada.

Varjatud puudusteks on näiteks kui maja või korter ei pea sooja, küttekolded ei ole töökorras, puudub vesi, katus jookseb läbi või majas on hallitus, naabrid on lärmakad, korteriühistu ei ole piisavalt toimiv jne.
Lepingus tuleks kajastada, kas müüja peab puudused kõrvaldama või mitte ja kinnisasi müüakse koos puudusega. Kui müüja ei ole ostjat puudustest teavitanud, siis olulise puuduse esinemisel on ostjal võimalus lepingust taganeda.

2) Müügilepingus tuleks kindlasti kajastada kõik müügiga seotud olulised kokkulepped selle kohta, mis kuulub lepingu eseme koosseisu, kas hoone on valmis või ehitus pooleli jms.

Näiteks kui müüja peab korterisse jätma teatud esemed (mööbel, tehnika jms), oleks mõistlik need lepingusse kirja panna.

Kui müümise hetkel ei ole ehitustööd lõpetatud, tuleks lepingusse kirja panna, millises seisus tuleb asi üle anda – kas ja milliseid töid peab müüja veel tegema ja milliseid materjale tuleb valmis ehitamiseks kasutada. Kui müüaksegi pooleliolev ehitis, tuleks võimalikult täpselt kajastada, kui palju on valmis ehitatud või mis on veel tegemata.  

Lepingus tuleks kajastada, kas korteri või elamu kohta on olemas kõik vajalikud load ja nõusolekud (ehitusluba/teatis, kasutusluba/teatis) ning kui need puuduvad, siis kes korraldab nende hankimise ja kannab kulud.  

3) Lepingus kajastatakse, kas müüjal on kommunaalkulude võlgnevusi.

Kui müüakse kinnisasi, siis eelmise omaniku tasumata maksete kohustus uuele omanikule üle ei kandu, küll võib tekkida probleeme uue lepingu sõlmimisega, kuni eelmine omanik pole võlgnevust tasunud.

Kui müüakse korter (korteriomand, korterihoonestusõigus), siis võiks müüjalt nõuda korteriühistu tõendit võlgnevuste puudumise või nende suuruse kohta. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Seega kui eelmisel omanikul oli ühistu võlgnevus ees, võib ühistu selle ostjalt kui uuelt omanikult sisse nõuda.

4) Lepingus kajastatakse kas, kes ja mille alusel korterit/maja/maad kasutab ning kas ja millal antakse üle valdus (juurdepääs ja võtmed).
Kui asi on antud üürile, jääb see edasi kestma kuni lepingu lõppemiseni, kui müüja üürilepingut müügilepingu sõlmimise päevaks ei lõpeta.

5) Kui müüakse kinnistu, on oluline selgeks teha, kas kinnistule on tagatud juurdepääs avalikult teelt ning millised kitsendused ja piirangud kinnistule laienevad.

Kui avalikult teelt juurdepääs puudub, tuleks välja selgitada, kuidas on tagatud juurdepääs (kas on seatud servituut). Kui kinnistu suhtes kehtivad muinsus- või looduskaitselised vm kitsendused ja piirangud, peab ka ostja neid järgima. Kinnistuga seotud kitsendusi võib vaadata www.maaamet.ee kaardirakenduste vahelehelt.

• Ostuhinna tasumine

1) Müügilepingus kajastatakse lepinguobjekti müügihind ning selle tasumise korda – kui palju, kellele ja mil viisil on enne tasutud ning kui palju, kellele, mil viisil ja millise aja jooksul tuleb veel tasuda.

2) Kui ostuhinna tasumiseks ei kasutata pangalaenu (ostja omafinantseering) on soovitatav see enne tehingu tegemist hoiustada notarikontol. Notarikonto (notari deposiit) on spetsiaalselt notari ametitoimingutega seotud summade hoiustamiseks avatud konto ja selle numbri saab notaribüroost. Rohkem infot hoiustamise kohta leiad meie veebilehelt https://www.notar.ee/et/teabekeskus/notariaalne-hoiustamine.

Ostja peaks arvestama, et omafinantseeringu kasutamisel tuleb teatud juhtudel tõendada raha päritolu. Täpsemalt loe selle kohta meie veebilehel olevast artiklist https://www.notar.ee/et/teabekeskus/rahapesu.

3) Kui osalejad ei soovi ostuhinda tasuda notarikonto kaudu, peab arvestama, et siis võib olla riske nii müüjal kui ostjal. Kui raha makstakse enne tehingut, ei pruugi ostjal olla kindlust, et ta saab ka omandi, kui raha makstakse peale tehingut, ei pruugi müüjal olla kindlust, et raha tõepoolest makstakse.

4) Kui ostuhind tasutakse pangalaenu arvel, siis tavapäraselt ostuhinda ei hoiustata, vaid selle kannab pank pärast tehingut läbi ostja konto vastavalt lepingus kokkulepitule.

• Omandi üleminek

Ostja saab kinnisasja omanikuks siis, kui ta on kantud omanikuna kinnistusraamatusse, mitte lepingu sõlmimisest, raha maksmisest või võtmete üleandmisest. Kinnistusraamatu kanne tehakse juhul, kui on tasutud riigilõiv. Riigilõivu suuruse ja makse tegemiseks vajalikud andmed annab notar. Kande tegemise kohta saadetakse osalejatele teade lepingus märgitud e-posti aadressile.

Kui olete müügis kokkuleppele jõudnud, siis tuleb tehingu tegemise sooviga pöörduda notari poole. Notaribüroost saab asjakohast teavet, milliseid andmeid on vaja esitada tehingu ettevalmistamiseks. Notarite kontaktid leiate meie veebilehelt https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri. Tehingu tegemise soovi ja vajalikke andmeid saab esitada ka iseteenindusportaali kaudu veebilehel https://www.notar.ee/et.